מדריך לזכויות בניה

זכויות בנייה מבטאות את הערך הפוטנציאלי של הקרקע – מה שכבר בנוי ומה עוד ניתן לבנות על הקרקע כך שערכה יעלה. במדריך זה נעבור על הנקודות החשובות הקשורות לזכויות בנייה: מה זה בדיוק ומה הקשר בין זכויות ואחוזי בנייה, סוגי זכויות בנייה, חישוב זכויות בנייה ,כיצד ניתן לבדוק מה הזכויות הקיימות ואיך ניתן להגדיל את זכויות הבנייה לטובת היתרי בנייה?

זכויות ואחוזי בנייה

זכויות בנייה ואחוזי בנייה הן למעשה מושגים כמעט נרדפים לאותו הדבר עצמו: מה וכמה ניתן לבנות על הקרקע כך שערכה יעלה. אחוזי בנייה מתייחס לכמות: היחס בין השטח שמותר לבנייה לכלל שטח המגרש באחוזים. זכויות בנייה מגדירות פירוט שהוא לא רק כמותי אלא גם איכותי: מה מותר לבנות, כמה יחידות דיור, כמה קומות, איזה שטח מהקרקע מותר לבנות עליו וכדומה. זכויות בנייה אינן זכות במקרקעין ולכן הן לא נרשמות בפנקס המקרקעין. כאשר מוכרים נכס נדל”ן, גם זכויות הבנייה לגבי אותו הנכס נמכרות. מי שאחראי לקבוע את זכויות הבנייה הם רשויות התכנון והבנייה בהתאם לתב”ע – תוכניות בניין עיר.

מה קורה בבניין משותף כאשר לבעלי דירות רבים יש זכויות על הקרקע המשותפת עליה הבניין נבנה? במצב כזה, זכויות הבנייה מתחלקות בין הדיירים בהתאם לחלקם היחסי בנכסים המשותפים לכלל הבניין. זכויות אלו יכולות להיות מועברות בין הדיירים במסגרת התקנון המוסכם לבית המשותף או במסגרת חוזים אישיים, ואף בהתאם לסוגי חוזה אחרים.

חישוב זכויות בנייה ובדיקתן

בדיקת זכויות הבנייה אינה דבר טריוויאלי ולעתים קרובות יש לחפור בין תוכניות שונות: הנחיות בנייה עירוניות ואזוריות, תוכניות החלות על המגרש, היתרי בנייה מאושרים, בנייה קיימת, תיקי בניין בעירייה ועוד – בשל כך, רצוי להיעזר באנשי מקצוע ,דוגמאת משרדנו, על מנת לקבל את התמונה המלאה
אם בכל זאת רוצים לקבל מושג לגבי המצב הקיים, ללא תוקף משפטי, ניתן לעשות זאת בעל פה במחלקת המידע באגף ההנדסה של הרשות הממונה על המקרקעין. מידע תכנוני אפשר להשיג באתר האינטרנט של רשות הממונה על המקרקעין, ובאתר אינטרנט של רשות מקרקעי ישראל- אפשר לבדוק זכויות בניה לפי גוש וחלקה. אפשר גם להזמין דף מידע בכתב מהרשות לפי סעיף 119א’ לחוק התכנון והבניה.
מידע מהימן עם תוקף משפטי ניתן רק בפני מי שמגיש בקשה למידע דרך מערכת הרישוי (בעזרת אדריכל) המידע מתקבל רק לאחר קבלת אישור על עמידה בתנאי סף (הכוללים לרוב מדידת מודד מוסמך)
נקודה נוספת שיש לשים אליה לב- כדי לחשב את אחוזי הבנייה יש לקחת בחשבון כל שטח מקורה. השטח הכולל הוא שטח המגרש כפי שהוא מופיע בטאבו (לפי גוש/חלקה).

איך ניתן להגדיל את זכויות הבנייה לטובת היתרי בנייה?

על מנת להפיק היתר בנייה עבור שטח כלשהו יש לוודא כי השטח מוגדר מבחינת חלוקה למגרשים ושטחי בנייה, כולל חלוקת שטחי בנייה עיקריים ושטחי שרות. שטחי בנייה עיקריים מיועדים למטרה העיקרית של הבנייה – בין אם מדובר במסחר, במגורים וכדומה. שטחי השירות הם שטחים נלווים למטרה העיקרית – חניות דיירים וממ”דים..
לפני תחילת הבנייה יש לבדוק את פוטנציאל הבנייה של המגרש. ככלל, שלושת הדברים שייקבעו את זכויות הבנייה כוללים את ייעוד הקרקע – לאיזו מטרה בונים?, זכויות בנייה מובנות ואישיות בהתאם לקיים ומגבלות בהתאם לתב”ע קיים או מתוכנן.

ככלל, זכויות הבנייה עבור שטח קרקע מוגדרות, אבל ישנן דרכים בהן ניתן להגדיל את זכויות הבנייה. דרך אחת היא על ידי אישור תוכנית בניין עיר נקודתית עבור המגרש שבה מוגדרות יותר זכויות בנייה. דרך זו מקדימה את קבלת היתר הבנייה. דרך שנייה היא דרך בקשה לקבלת הקלות – כך ניתן להגדיל את זכויות הבנייה ב5%-20%. כאשר גודל המגרש גדול מחצי דונם יש לבדוק את האפשרות של הגשת הבקשה במסלול הקלה. לעתים ניתן גם לנייד זכויות בנייה ממגרש אחר. ניוד זכויות לרב מתאפשר בבניינים לשימור או מבניין סמוך, בהסכמתו.

מסקנות

זכויות בנייה ואחוזי בנייה אינם מוגדרים בחוק אלא בפסיקות שונות של בית המשפט ובפרקטיקה. משמעות זכויות הבנייה היא מה הזכות הקיימת של בעל המקרקעין לבסס בקשה לקבלת היתר בנייה בהתאם לתוכניות וההיתרים השונים. הדרך המומלצת לפלס את דרככם במבוך התוכניות, ההיתרים והמסמכים המשפטיים היא לפנות לבעלי מקצוע בתחום. אנו ב-H&A אדריכלים נשמח לסייע לכם בקבלת דו”ח זכויות המרכז את הנתונים התכנוניים הקיימים עבור הבנייה הנדרשת והמגרש לאחר ביצוע כל הבדיקות והניתוחים הנדרשים.
אם אתם מתכננים לבנות, להשביח את ערך הקרקע או לרכוש נכס, פנו אלינו ונשמח לסייע לכם בכל דרך.